房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂帶來的連鎖反應(yīng)，已經(jīng)“重傷”了美國最大抵押貸款公司――全國金融公司（Countrywide Financial Corporation，CFC）。近一個(gè)月來，該公司的股價(jià)大幅下挫50%以上。紐約證交所數(shù)據(jù)顯示，CFC上周四一度跌至每股15美元，周五收于21.43美元，公司市值下跌至123億美元，而今年內(nèi)該公司股票最高達(dá)到45.26美元。 在這場由次級(jí)按揭貸款引起的信用危機(jī)中，美國多數(shù)從事抵押貸款業(yè)務(wù)的公司紛紛陷入“瀕臨破產(chǎn)”的困境。美林證券分析師肯尼思?布魯斯發(fā)布的最新報(bào)告，將CFC的股票評級(jí)降到最低級(jí)別“賣出”。 “欠債不還”推倒多米諾骨牌 CFC董事長兼首席運(yùn)營官大衛(wèi)?薩博日前表示，美國次級(jí)債券市場在近幾周內(nèi)持續(xù)惡化，公司流動(dòng)資金也因此日益緊張；為此，公司向美國40家銀行組成的聯(lián)合體緊急提請了115億美元的信貸額度。而公司在一份遞交美國證券交易委員會(huì)的文件中也稱，公司在債券及抵押融資市場面臨史無前例的困境，公司收益和財(cái)務(wù)狀況可能嚴(yán)重受挫。 危機(jī)的擴(kuò)散猶如多米諾骨牌，而推倒第一張牌的便是“欠債不還”的貸款人。在美國，信貸提供商通過出售債務(wù)抵押證券籌資，然后再把錢貸給屋主，屋主付給信貸提供商的利息與信貸提供商付給證券買主的利息之間的差價(jià)，就成了信貸提供商的收入來源。 而次級(jí)貸款主要是針對沒有固定收入且信用不良的借款人。數(shù)據(jù)顯示，CFC抵押貸款業(yè)務(wù)中90%屬于次級(jí)貸款。業(yè)內(nèi)專家指出，由于違約率上升而引發(fā)的壞賬增加，使CFC發(fā)放債券的信用等級(jí)降至垃圾級(jí)，愿意購買CFC發(fā)放的商業(yè)票據(jù)和資產(chǎn)擔(dān)保證券的人越來越少。“一方面貸出去的錢收不回來，另一方面?zhèn)魃祥T催債。”公司因此可能被迫清算資產(chǎn)，甚至破產(chǎn)。 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，CFC的非優(yōu)等級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)中，約有20%的業(yè)務(wù)遭遇至少30天的拖欠；優(yōu)等級(jí)物業(yè)套現(xiàn)貸款的拖欠率升至3.7%，上年同期為1.5%；總體貸款業(yè)務(wù)的拖欠率升至5%，上年同期為3.9%。 美林證券的研究報(bào)告顯示，CFC7月住房不良貸款數(shù)額升至2002年以來的最高水平。另一個(gè)令人擔(dān)憂的情況是，今年二季度，CFC的選擇支付可調(diào)息按揭貸款余額為277.8億美元，這類貸款的舉借人可以不支付本金或每月只支付不足一半的應(yīng)付利息。如果借款人選擇這種還款方式，他們的還貸額將會(huì)增加。但目前CFC所發(fā)放的這類貸款目前有5.7%無法按期償還，而一年前的這一比例只有1.6%。 危機(jī)根源在于房價(jià)大跌 業(yè)內(nèi)專家指出，CFC次級(jí)債券信用危機(jī)的根源，在于美國房價(jià)的大幅下跌。中國社科院金融所殷劍峰介紹，在美國，居民按揭貸款根據(jù)信用質(zhì)量，可以分為最優(yōu)、超A和次級(jí)貸款等三類。次級(jí)貸款的借款人通常沒有良好的信用記錄，還款額與收入比超過了55%，或者貸款總額與房產(chǎn)價(jià)值比超過了85%，且以浮動(dòng)利率貸款為主，利率比基準(zhǔn)貸款利率高3至5個(gè)百分點(diǎn)，這與固定利率抵押貸款占絕大多數(shù)的最優(yōu)貸款形成了鮮明對比。 2002年后，由于利率降低，房地產(chǎn)價(jià)格飆升，次級(jí)貸款人高額的利息支出可以通過房產(chǎn)的增值來彌補(bǔ)。但從2006年開始，美國房地產(chǎn)降溫，抵押品價(jià)值相對下降，對于次貸家庭來說，停止還款并放棄房產(chǎn)成為更劃算的選擇。而抵押貸款公司手中的不動(dòng)產(chǎn)需要變現(xiàn)，由此引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下跌。 美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)一項(xiàng)最新調(diào)查，今年第二季度美國房屋價(jià)格同比下跌1.5％，已連續(xù)第四個(gè)季度下跌。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，美國房屋價(jià)格今年整體下跌2%，明年下跌4%。 二季度，在美國各地區(qū)中，紐約州的埃爾邁拉房價(jià)同比跌幅最大，下跌17.9％；其他跌幅較大的地區(qū)包括佛羅里達(dá)州的棕櫚灣、艾奧瓦州的達(dá)文波特、佛羅里達(dá)州的薩拉索塔，房屋價(jià)格同比分別下跌15％、11.3％和11.3％。數(shù)據(jù)顯示，美國多數(shù)大中城市，一年來房價(jià)下跌幅度已超過20%。顯然，對于購房首付不足15%，甚至是零首付的家庭而言，停止還貸是必然的。