2009年初，經濟刺激計劃助推樓市急轉向上；今年4月，樓市遭遇“史上最強”調控。

      今年前三個月，全國樓市一片紅，房價漲得“開發商做夢都會笑”。然而，瘋狂飆升的房價讓調控的重錘落下得迅速而猛烈。從2010年4月中旬起，房地產調控政策頻出。二套房首付不低于50%，利率執行1.1倍；房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款；二套房標準“認房不認貸”、中行率先調高存量房貸款利率……

     隨后，地方調控政策也撲面襲來。2010年4月28日，北京出臺了首個地方樓市新政，除北京外，深圳、上海等地也已推出或正醞釀推出地方執行細則。

     故事總是這樣，總是在不經意間發生戲劇性的變化。當眾多開發商還沉浸在今年3月份之前的賺錢年代中不能自拔時，房地產市場卻轟然一聲發生了“巨變”。雖然這場變局的結果尚不可知，但回顧2009年以來的樓市，可以看到樓市正在上演一出從“被扶持”到“被打壓”的反轉劇。

2009年初 優惠政策刺激樓市回暖

     2009年初，中國房地產市場經歷了一個急轉向上的行情。經濟刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地產相關政策也起到了積極的作用。

    【那時政策】 2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。2月10日，工商銀行開始執行七折優惠利率細則，此后其他銀行的優惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。

    各地方政府根據中央精神，紛紛出臺細則促進房產市場健康發展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準。“對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。這意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優惠的待遇。

    【那時房價】 根據亞豪機構的數據顯示，從2009年3月起，北京在售項目的開盤均價便開始了一路上揚，并于7月之后呈現出加速上漲的態勢。截至2009年12月15日，北京一手房市場開盤均價已經達到17432元/平米，相比同年3月11066元/平米的開盤均價，漲幅高達57.5%。

    具體到單個項目，房價上漲程度更加“觸目驚心”。位于廣渠路36號的首城國際中心2008年11月底開盤均價為13000元/平米，2009年年底該項目的對外報價已漲至21500元/平米，較首次開盤時上漲65%。

    2009年底-2010年初 局部調控房價不降反漲

    從2009年12月到2010年3月底，有關部門出臺的系列調控政策似乎被所有人遺忘，業內有專家稱之為“曖昧調控”，給樓市撓癢癢。這一階段出臺的系列調控政策，讓房價不降反漲。

    【那時政策】 2009年11月10日，國土資源部和發改委發布相關文件，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮)不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可防范土地閑置，縮短開發商占地周期。

    同年12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。

    5天之后，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。

    2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委發文，將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。業內認為，這一新規對于開發商爭當“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。

    【那時房價】 北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，北京今年3月開盤的28個項目中，有15個項目的開盤價格比去年同期翻番，最高上漲幅度達130%，價格上漲的現象十分普遍。上述機構的數據顯示，今年一季度，北京市的商品房均價達到21880元/平米，與去年同期的11615元/平米相比，漲幅高達88.4%。

    此外，北京土地市場的火爆程度也出人意料。來自北京市土地整理儲備中心的數據顯示，今年前三個月，北京共成交59塊土地，成交地價款486億元，相當于2009年全年的52%。

    2010年4月 “史上最強”調控出組合拳

      今年3月5日，溫家寶總理作政府工作報告時強調，要堅決遏止部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。兩會期間，超過半數的提案“劍指”高房價。兩會結束后的第一天，北京土地市場一日涌現三個“地王”，且三個“地王”全部為央企制造。這成為樓市調控的導火索之一。

     4月14日以來，房地產調控更是以“一周一拳”的速度出臺新政。有開發商人士認為，這是對瘋狂飆升的房價做出的“歇斯底里”般的回應。

     【新出政策】 3月18日，國資委要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產業。但業內專家認為，央企退出并不能從根本上遏制房價上漲。數據顯示，2008年，78戶不以房地產為主業的中央企業下屬三級以上房地產子企業共227戶，約占中央企業全部三級以上房地產企業數量的60%，但銷售收入僅占到15%，利潤只占7%。

     4月14日，國務院要求提高二套房貸款首付比例的要求一出，拉開了新一輪中國房地產緊縮調控的序幕。新政要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

     隨后，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款、二套房標準“認房不認貸”……樓市調控一拳緊接著一拳。

      【新政效果】 本輪調控的重拳剛剛落下，成交量也有急劇下降，但房價下降或許尚需時日。正如一些開發商說的那樣，本輪調控的政策效果尚“不好說”。

     對于本輪地產調控可能帶來的“共振”，華遠地產總裁任志強認為，GDP和股市走向都和房地產市場息息相關，無論是中央政府還是地方政府，都不可能置宏觀經濟承受力和客觀市場規律于不顧，地方政府也不可能立即改變自己依賴“土地財政”的現狀。

     花旗集團大中華區首席經濟學家沈明高認為，地方政府向來以土地為借債的主要抵押品，并依靠賣地的收入獲得還貸所需的現金流。2009年，地方政府土地出讓收入總額達1.6萬億元，創歷史新高，相當于同期地方財政收入的近50%。如果房地產業繼續蓬勃發展，大多數地方政府或有能力償還利息和貸款。一旦房地產泡沫破裂，地方財政狀況將迅速惡化，導致地方融資平臺的付息能力大幅下降。