歲末年初，各大地產行年度報告紛紛出爐，業內普遍認為，以2008年三季度為分水嶺，中國的商業地產市場由熱變冷，增速放緩并下跌。預計2009年需求依然疲軟，加上持續不斷的新增供應量，商業地產面臨較大的下行壓力，或將延續去年四季度的趨勢，但REITs的推出及保險資金允許進入商業地產可能使2009年整個商業地產投資市場的發展格局發生根本性的變化。 三季度后開始走低 研究報告顯示，去年第四季度北京寫字樓平均租金為228.2元/平米/月，凈吸納量較上一季度降低95.2%，空置率繼續攀升。 北京商業地產市場發生的變化并非孤例。世邦魏理仕提供的數據表明，上海寫字樓市場2008年第四季度出現負吸納，全市平均租金環比下跌8.7%，至241.8元/平米/月；盡管沒有新增供應，市場空置率繼續環比上漲0.6個百分點至10.5%。廣州的寫字樓租金跌至103.3元/平米/月，深圳優質寫字樓的該數據亦下跌5.7%至116.7元/平米/月。 仲量聯行商業地產部主管張瑩認為："全球經濟的不穩定性導致越來越多的企業租戶，尤其是跨國企業紛紛收縮規模并取消了此前的擴張計劃。"而一線城市甲級寫字樓的主要需求源于國際跨國公司，受其影響，部分甲級寫字樓的租金全面下調。 對于高端住宅市場，第一太平戴維斯的數據顯示，北京甲級公寓、服務式公寓和高端別墅的平均租金在第四季度分別下降0.2%、2.3%和0.6%、平均入住率分別下降7.4%、8.4%、0.5%。世邦魏理仕報告表明，上海高端住宅2008年第四季度平均價格環比微幅下降了1.1%至每平米36491元。值得注意的是，北京高端別墅的售價僅下降0.4%，低于甲級公寓的8.3%，這與別墅受到限制的供應量及其客戶群體堅挺的購買力有關。 相比其他物業形態，零售商鋪市場表現最為堅挺。仲量聯行的報告顯示，2008年北京商鋪市場的新增供應創歷史新高，市場存量飆升45%，新增的925,000平方米商鋪空間被零售商鋪租賃一空，接近2007年的3倍。整個北京商鋪市場的平均租金攀升至7,238元/平米/年，創歷史新高。世邦魏理仕透露，國際快速時裝品牌依然在深圳積極開店，優質零售物業一樓商鋪平均租金環比上升1.9%至22.9元/平米/日，空置率下降1.5個百分點，錄得全年最低的5.6%；廣州商鋪整體空置率維持8.3%的原有水平，優質物業仍維持滿租狀態；但上海市場新增供應量達到81000平方米，首層、二層租金環比下降幅度超過2%。 不過DTZ戴德梁行的報告中提到，四季度北京4環以外一些大型中端商業項目的市場需求表現放緩，租客處于觀望階段。對商業面積需求的減慢在許多項目中表現十分明顯，多次推遲入市時間。 投資格局或有根本性變化 展望2009年，商業地產的供應量仍大幅增加，預計市場將延續去年四季度的趨勢。 數據顯示，北京市場寫字樓和商鋪地產供應預計將再創歷史新高。寫字樓預計供應量將達233萬平方米，使市場存量將再增長27%；商鋪預計新增供應量將達到167萬平方米，市場存量將飆升51%。 預計2009年822套服務式公寓、2774套甲級公寓項目和119套高端別墅項目將進入高端住宅市場，但許多公司已經削減了外籍員工的數量同時降低了現有外籍員工的住房預算，這將對租金產生進一步的壓力。 住宅銷售市場方面，仲量聯行的北京研究部主管馬安平認為其市場售價在2009年初仍上行乏力，"購房者對開發商進一步降價的預期以及政府可能出臺更多的激勵措施，價值租賃市場的大幅暴跌，將給住宅銷售市場繼續帶來下跌壓力。"但DTZ戴德梁行卻認為高端住宅由于其客戶群體不減的購買欲望和堅挺的購買力而具有抗跌性。第一太平戴維斯則認為，由于政府主要關注于對住宅低端市場的扶持，高端公寓交易價格有可能繼續小幅下降，但高端別墅新增供給的稀缺性使得其售價有可能保持穩定。 需求的疲軟一方面是外需的減少，另一方面也與國內經濟不景氣、內需減少有關。DTZ戴德梁行預計在多重政策的利好影響下，今年中后期，北京住宅市場剛性需求將得以釋放，并抑制高檔住宅租金價格的繼續下滑。仲量聯行還認為，政府刺激經濟的計劃可能對租戶的需求產生作用，但真正發揮作用"需要假以時日"，不能保證真正有效。 但仲量聯行指出，正在審議之中的引入房地產投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內房地產市場的限制這兩項方案的最終出臺可能使2009年整個商業地產投資市場的發展格局發生根本性的變化。